У сучасних російських умовах будівництво приватного будинку є тривалою процедурою не тільки через технологічну складність, але й з іншої причини, ім'я якої — бюрократія. При цьому не можна заперечувати необхідність узгодження архітектурних проектів у компетентних органах, проте сам механізм узгодження, що дістався нам як радянська спадщина, настільки хитромудрий, що «без півлітра» дозволить у ньому розібратися лише знання відповідного законодавства, своїх прав та обов'язків.
Основним нормативним актом у сфері будівництва та архітектури є Містобудівний кодекс Російської Федерації. Зокрема цей кодифікований закон регулює правовідносини та розмежовує обов'язки різних органів влади щодо територіального планування, технічного регулювання містобудування, державної експертизи відповідних проектів та державного будівельного нагляду. Проте для того, щоб сміливо заходити до кабінетів чиновників, знаючи їхні обов'язки та свої права, необхідно вивчити більший обсяг нормативної інформації.
Багато власників земельних ділянок, які починають будівництво індивідуального житлового будинку, ознайомившись з 3 пунктом статті 48 Містобудівного кодексу Російської Федерації, в якому зазначено, що підготовка проектної документації при індивідуальному малоповерховому житловому будівництві не потрібна, не вважають важливою процедуру детальної розробки та погодження проекту.
Проте насправді ця норма законодавства лише вводить в оману забудовників, адже Звід правил з проектування та будівництва «Розробка, погодження, затвердження, склад проектно-планувальної документації на забудову територій малоповерхового житлового будівництва» (СП 11-111-99) доповнює вимоги п 3 ст. 48 Містобудівного кодексу, встановлюючи у тому числі перелік документів, які необхідні для того, щоб будівництво було законним. При цьому норми СП 11-111-99 прямо не суперечать нормам Містобудівного кодексу, що унеможливлює визнання їх недійсними.
Будь-яке будівництво починається навіть не з архітектурного проекту, а з купівлі земельної ділянки.
При цьому варто пам'ятати, що в межах міста будь-яке будівництво ведеться відповідно до містобудівної документації, тому для індивідуального малоповерхового будівництва підійде тільки та земельна ділянка, яка згідно зі схемою територіального розвитку населеного пункту, його містобудівної документації та інших актів адміністрації суб'єкта Федерації та органів місцевого самоврядування відведена як територія для малоповерхового будівництва
Інформацію щодо вільних земельних ділянок та їх цільового призначення можна отримати у місцевій раді. Якщо ж говорити про заміські ділянки, то будь-яка така ділянка будівельного призначення може бути використана для індивідуального будівництва.
Статті 7 та 8 Містобудівного кодексу допоможуть розібратися з тим, які саме органи компетентні у питаннях виділення земельних ділянок, а також видачі дозволів на будівництво на цих ділянках та введення збудованих об'єктів в експлуатацію: органи місцевого самоврядування поселень та муніципальних районів уповноважені у вищезазначених питаннях, якщо мова йде про ділянки та об'єкти на території поселень та муніципальних районів, а у випадку із заміськими ділянками звертатися необхідно до місцевих органів виконавчої влади.
Відповідно до Зводу правил СП 11-111-99 будівництво на певній ділянці можливе лише після його геодезичного винесенняі закріплення його кордонівна території відповідно до проекту межування. Ці дії здійснюються численними приватними компаніями та фізичними особами, які мають відповідні ліцензії. Виконання цих процесів оформляється актом приема-передачи.
Відповідно до п. 4.2 СП 11-111-99 до розробки проектної документації необхідно розпочинати, маючи на руках постанову місцевого органу виконавчої влади про дозвіл будівництва чи проектування. Також знадобиться затвердження вибору земельної ділянки. Проект будинку, площа якого перевищує 500 кв. м., повинен розроблятися відповідно до архітектурно-планувальним завданням, заявка на отримання якого подається до Комітету з архітектури Вашого району. Архітектурно-планувальне завдання включає близько двох десятків пунктів, вимоги яких є основою для розробки проекту (природні умови, архітектурні вимоги, благоустрій земельної ділянки і т.д.).
Об'єкт індивідуальної забудови видає місцевий орган виконавчої влади. Звертатися необхідно до відділу (управління) архітектури та містобудування. Завіряти дозвіл уповноважені головний архітектор міста чи району, а затверджується його Головою місцевої адміністрації. Дозвіл на будівництво видається на підставі заяви, до якої додаються правовстановлюючі документи (постанова про надання ділянки під індивідуальне житлове будівництво, договір про надання права забудови), генеральний план земельної ділянки, паспорт земельної ділянки, паспорт проекту будинку, акт про встановлення натурних кордонів ділянки та розбивки будівель, осей та червоних ліній будівлі. Якщо узгодженням займатиметься безпосередньо будівельна компанія, до пакету документів необхідно додати ліцензію на право будівельної діяльності.
Архітектурний паспорт проектуіндивідуального житлового будинку, необхідний для отримання дозволу на будівництво, замовляється в будь-якій організації, яка має ліцензію на надання подібних послуг. Архітектурний паспорт обов'язково повинен включати план покрівлі, плани поверхів, кольорові фасади, розрізи по осях і фасади по осях, що супроводжуються загальною пояснювальною запискою. Також до архітектурного паспорта проекту має бути включена копія ліцензії розробника проекту.
Як бачимо, процеси проектування та узгодження є взаємопов'язаними і раціональніше всього в міру можливостей проводити їх паралельно, адже той же архітектурний паспорт найпростіше замовити у компанії-розробника проекту, крім того, щоб отримати дозвіл на будівництво, необхідно мати базові проектні матеріали , такі як поверхові плани, плани фасадів і т.д.
Послуги з розробки проектів приватних будинків надає багато організацій. Проектні роботи виконуються на підставі договору-замовлення виконання проектної документації. Ніколи не варто нехтувати укладанням такого договору, оскільки він може стати Вашою головною гарантією та основним аргументом у разі наявності претензій до розробника проекту. У договорі-замовленні на виконання проектної документації вказується інформація про сторони: особисті дані замовника (ПІБ, адреса проживання, серія та номер паспорта) та найменування організації, в якій замовляються проектні роботи, та/або ПІБ та реквізити безпосереднього виконавця проекту. Відповідно до договору виконавець зобов'язується виконати проект відповідно до всіх СНиП (будівельних норм і правил) і ГОСТами (державними стандартами) та видати його замовнику в обумовленій кількості примірників, а замовник зобов'язується оплатити проектні роботи до їх початку та з'явитися на проміжні погодження проекту та прийняти його остаточний варіант.
Вже на етапі укладання договору на виконання проектної документації Ви повинні остаточно визначитися, чи бажаєте Ви довірити узгодження проекту його розробнику або пройти вогонь, воду та мідні труби всіх інстанцій самостійно. Цей вибір навряд чи дасться Вам легко - послуги за погодженням дуже дорогі, а для того, щоб узаконити проект і будівництво самостійно знадобиться чимало часу та сил, а головне - знань (сподіваємося, що у плані знань стане Вам у нагоді зокрема ця стаття). Якщо Ви вирішите замовити послуги з узгодження проекту у розробника, це необхідно вказати окремим пунктом у договорі, перерахувавши органи, в яких розробник зобов'язується погодити проект. Також важливою умовою договору є обов'язок виконавця усунути за свій рахунок усі недоліки проекту, що виникли з вини. Йдеться насамперед про зауваження узгоджуючих інстанцій, що стосуються різних недоглядів у проекті, наприклад, про його невідповідність певним нормативним документам. Крім того, у договорі необхідно визначити, яка зі сторін бере на себе зобов'язання затвердити проект у головного архітектора міста чи району. Підписаний сторонами договір необхідно погодити з начальником управління (відділу) містобудування місцевої адміністрації.
Після укладання договору виконання проектної документації складається завдання на проектуванняприватного житлового будинку та, за необхідності, господарських будівель. На підставі цього завдання виконавець розроблятиме проект. У завданні вказується підстава для проектування (договір виконання проектної документації), стадії розробки проекту; поверховість, площу та інші основні характеристики майбутнього будинку; Ваші вимоги до конструктивних, інженерних та архітектурно-планувальних рішень, а також до благоустрою всієї земельної ділянки. Після того, як Ви затвердите завдання, його необхідно погодити з управлінням (відділом) архітектури та містобудування у Вашому місті/районі.
Після цього організація-виконавець в обумовлений термін розробляє проект, який повинен відповідати нормам Містобудівного кодексу РФ, Постанов Уряду РФ, а також зводам правил (СП) і багатьом БНіП і ГОСТам, серед яких:
- «Про склад розділів проектної документації та вимоги до їх змісту»
- «Про інженерні дослідження для підготовки проектної документації, будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва»
- «Про затвердження правил подання проектної документації об'єктів, будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт яких передбачається здійснювати на землях природних територій, що особливо охороняються, для проведення державної експертизи та державної екологічної експертизи»
- «Планування та забудова територій малоповерхового житлового будівництва»
- СНиП 2.01.15-90 «Інженерний захист територій, будівель та споруд від небезпечних геологічних процесів»
- СНиП 3.05.04-85 «Зовнішні мережі та споруди водопостачання та каналізації»
Готовий проектскладається з багатьох документів, серед яких ситуаційний план, топозйомка земельної ділянки та її генеральний план, плани підвалу, цокольного поверху або техпідпілля, поверхові плани, плани фасадів, перекриттів та покриттів, характерні розрізи, план кроквяної системи даху, план фундаменту з його перерізами та характерними вузлами та деталями, креслення інженерних мереж, а також пояснювальна записка та основні технічні та економічні показники. Крім того, до складу проектної документації може входити кошторис будівництва, проте на практиці детальний кошторис замовляється у виконавця не так часто через його високу вартість.
Окремі вимоги до Вашого проекту висунуть санітарно-епідеміологічна, пожежна інспекція та МНСтому погоджувати проект доведеться і в цих органах.
Для приєднання до різних інженерних мереж(електропостачання, водопостачання та водовідділення) необхідні технічні умови, що видаються відповідними комунальними службами Порядок видачі технічних умов регламентується нормативними актами органів місцевого самоврядування.
Щоб перейти від етапу проектування до етапу будівництва індивідуального житлового будинку, необхідно подати повний пакет готової проектної документації до місцевих органів архітектури, після чого ці самі органи на чолі з головним архітектором району приступають до підготовки дозволу, який затверджується головою місцевої адміністрації. Один екземпляр остаточної проектної документації Ви зобов'язані передати на зберігання місцевий комітет з архітектури, про що складається відповідний акт.
Пам'ятайте, що у разі відступу від вимог законодавства при розробці та узгодженні проекту індивідуального житлового будинку виникає ризик визнання майбутнього будинку «самобудом», що може призвести до значних грошових штрафів і навіть демонтажу будівлі. Але навіть ця адміністративна відповідальність не позбавляє цивільно-правових наслідків, які можна виправити лише наступною належною реєстрацією проекту та об'єкта будівництва. Під цивільно-правовими наслідками мається на увазі відсутність можливості здійснювати будь-які юридичні дії щодо «незаконної» нерухомості від продажу до заповіту.
1. Завіряємо у нотаріуса такі документи (у трьох примірниках кожний):
* свідоцтво про Державну реєстрацію права власності на земельну ділянку;
* Кадастровий план земельної ділянки.
2. Беремо нотаріально засвідчені копії даних документів (з п.1.) та оригінали документів. Звертаємось до адміністрації сільського округу із заявою (у вільній формі) на ім'я голови адміністрації (приблизний текст: «Прошу вас дозволити мені будівництво будинку на земельній ділянці, що належить мені з права власності»). Протягом 10-14 днів отримуємо з місцевої адміністрації набір наступних документів:
* дозвіл на будівництво;
Примітка: Це ще не той документ, який дає вам право на будівництво заміського будинку.
* клопотання місцевої адміністрації;
* довідка місцевої адміністрації про відсутність арештів та заборон на земельну ділянку;
* ситуаційний план, завірений у місцевій адміністрації;
3. Зібравши отримані документи подаємо заяву до Управління архітектури та містобудування (УАІД), на ім'я виконуючого обов'язки (уточнюйте у своєму районі) головного архітектора району. Отримуємо напрямок для проведення топографічної зйомки ділянки, або піднімаємо з кадастрової палати креслення ділянки.
4. Отримуємо технічний паспорт БТІ.
На отриманому кресленні (схема планувальної організації земельної ділянки) робимо узгодження зі службами:
* Газова служба;
* Електромережа;
* ВАТ «Ростелеком».
А також:
* Отримуємо письмову згоду співвласників будинку (за їх наявності), завірену в місцевій адміністрації або нотаріально;
* Прикладаємо копію особистого паспорта;
* При порушенні будівельних норм (якщо відстань між будинками менше 15 метрів) отримуємо письмову згоду власників сусідніх ділянок, завірену у місцевій адміністрації чи нотаріально.
5. Замовляємо проект (архітектурне та планувальне рішення) об'єкта будівництва. Можна замовити виготовлення проекту в будь-якій організації, що має ліцензію на виконання даного виду робіт, у тому числі в управлінні архітектури та містобудування (УАІГ). Вартість робіт із складання проекту будинку – 200 рублів за 1 м.кв. площі будинку.
6.Отримуємо будівельний паспорт (проект будинку) в якому міститься така документація:
Копія ліцензії організації-проектувальника;
Пояснювальна записка (включає відомості про місцезнаходження об'єкта, архітектурно-будівельне та конструктивне вирішення будівлі; опис електрообладнання, систем водопостачання, каналізації, опалення, вентиляції, очисних споруд (за їх наявності); перелік протипожежних заходів, заходів з охорони навколишнього середовища; техніко-економічні показники за проектом);
Схема планувального рішення земельної ділянки;
Експлікація приміщень;
Ескізи фасадів будівель (житловий, гостьовий будинок тощо);
Плани підвалу, фундаментів, поверхів, мансард, перекриттів, покрівлі;
Поздовжній та поперечний розрізи будови.
7. На підставі будівельного паспорта (проекту будинку) отримуємо "дозвіл на будівництво", підписаний заступником голови адміністрації муніципального району.
Дозвіл на будівництво оформляється у трьох примірниках. Два з них видаються забудовнику, третій залишається в архіві місцевого самоврядування.
Проект будинку — це документація, де вказані всі параметри будівлі. Документація допоможе уявити, як виглядатиме будівля зовні та зсередини, скільки та яких матеріалів знадобиться для будівництва. Іноді до складу проекту будинку входять додаткові розділи, які допомагають більш детально підійти до зведення - заздалегідь визначити тип комунікацій, що закладаються, запланувати на етапі будівництва пристрій пожежної або охоронної сигналізації. Документація знадобиться як у процесі будівництва, так і під час приймання — для контролю якості та відповідності нормам.
Із чого складається проект? Які пункти є обов'язковими?
Типовий проект - це комплект креслень, необхідних для будівництва. У проекті мають бути такі розділи:
- архітектурний (АР)- описує загальну інформацію, архітектурні рішення, містить поверхові плани, креслення фасадів та основні розрізи, план даху, відомості дверних та віконних отворів;
- конструктивний (КР)- включає конструкторські креслення фундаменту та інших несучих конструкцій, влаштування підлог, кроквяної системи. У конструктивному розділі вказані необхідні будматеріали та їх кількість.
Такий комплект креслень завжди входить до проекту будинку – це регламентується державними нормативними документами. За бажанням замовника проектну документацію включають додаткові розділи — наприклад комплект креслень інженерних систем.
У приватному будинку, коли будують невеликі за площею житлові будинки, часто обмежуються ескізним проектом. Але це перший етап архітектурного проектування його не можна назвати повним. В ескізних документах вказані лише загальні дані, зображення фасадів та поверхові планування.
Повне проектування з більш детальною архітектурною частиною краще: навіть у будівництві простих будівель є нюанси та конструктивні особливості.
Докладний склад проекту
Архітектурно-будівельні рішення (АС)
Проектна документація надається на паперовому носії формату А3, в одному екземплярі, завірена синім друком. До складу проекту входять два розділи: АР (архітектурні рішення) та КР (конструктивні рішення).
Робочі креслення марки АР (Архітектурні рішення)
Цей розділ складається з кількох частин:
- загальні дані про об'єкт та пояснювальна записка;
- генплан;
- розбивний план осей;
- кладочні та маркувальні плани;
- кожен із фасадів будинку із зазначенням висотних позначок;
- план покрівлі;
- основні розрізи по дому;
- експлікація підлог, особливості заповнення отворів вікон та дверей;
- вентиляційні канали та димарі.
В архітектурних кресленнях вказано розташування всіх вікон, дверей, шахт вентиляції, камінів з димарями, висота поверхів, товщина стін; показано основні конструктивні вузли.
Проектна документація
1. Обкладинка проекту
2. Титульний лист
3. Загальні дані проекту та специфікація основного матеріалу стін будинку
4. Розмірені плани поверхів (будівельні)
5. Маркувальні плани поверхів
7. Розрізи
9. Фасади
12.Фрагменти плану
13.Вентиляційні канали, димоходи
Робочі креслення марки КР
Цей розділ у складі архітектурного проекту розробляють для технічно письменної реалізації архітектурних задумів. КР складається з наступних частин:
- Загальні дані;
- схема розміщення фундаменту, зокрема розміри, точне розташування дільниці, глибина закладення;
- план перекриттів, перемичок, кроквяної конструкції з розмірами та технічними вказівками з пристрою;
- детальні креслення;
- розрахунок витрати матеріалів для кладки;
- специфікації матеріалів.
Склад креслень, що входять у КР, залежить від типу конструкцій, закладених у проектній документації.
Приклад: Конструктивні рішення, у складі КЗ та КД
Склад розділу КЗ (конструкції залізобетонні)
1. Загальні дані
2. План фундаменту, специфікація матеріалу
4. Монолітні колони (якщо є за проектом), специфікація
5.Гарка
6. План перекриттів із специфікаціями
7.Схеми розташування перемичок, специфікація
8. Монолітні пояси, специфікація
Склад розділу КД (конструкції дерев'яні)
1. Загальні дані
Додатково:
Інженерні системи (ІВ)
Якщо крім основних розділів, які обов'язково включає проект будинку, передбачений розділ інженерних мереж, в ньому повинні бути наступні частини:
1. загальні пояснення до кожної із систем життєзабезпечення, рекомендації щодо монтажу та підключення приладів;
2. схема систем водопостачання, каналізації - обґрунтування вибору - індивідуальні або з підключенням до централізованих систем - плани по поверхах;
3. схема опалення - обґрунтування пристрою індивідуального опалення або підключення до центральних мереж, теплотехнічний розрахунок;
4. проектування електропостачання, включаючи схеми розведення мереж, електропроводки, плани розміщення електрообладнання ( ;
5. специфікація виробів, устаткування, матеріалів. ( Замовляються до кожного проекту окремо, за бажанням замовника.)
До деяких проектів розроблено типові ІС, їх наявність уточнюйте у менеджера. Їхня вартість не включена в ціну АС проекту.
Приклади:
Архітектурний паспорт
Паспорт на проект будинку не входить до складу повного комплекту, його можна придбати за додаткову оплату.
Архітектурний паспорт проекту дозволяє швидше та простіше оформити дозвіл на будівництво, оскільки містить у собі всі документи, необхідні для надання до місцевих органів архітектури.
Склад архітектурного паспорта:
Плани в осях
Фасади
Розрізи в осях
Продаж "Будівельного паспорту проекту" без придбання основного комплекту робочих креслень не провадиться.
Також можна придбати додатковий комплект креслень (паперову копію), необхідну, як правило, для будівельників.
Чи можна змінити готові розділи?
У будь-який готовий проект можна внести зміни, але потрібно оцінювати рентабельність: якщо зміни торкнуться конструктиву, готові розрахунки не будуть актуальними. І вартість готового проекту з урахуванням внесених змін може бути вищою, ніж розробка індивідуального з нуля.
Замовити та купити архітектурний паспорт будинкового проекту індивідуального житлового будинку можна у будь-якій проектній організації, яка має державну ліцензію на надання послуг подібного роду. До пакету документів архітектурного паспорта обов'язково повинні входити плани покрівлі та поверхів, розрізи по осях, кольорові фасади та фасади по осях, які необхідно супроводити загальною пояснювальною запискою.
Не забудьте простежити за тим, щоб проектний паспорт включили копію ліцензії розробника проекту.
Процеси проектування та узгодження тісно взаємопов'язані, тому бажано в міру можливості проводити їх паралельно. Найпростіше замовляти архітектурний паспорт у компанії, яка розробляє проекти вашого будинку, оскільки вона відразу надасть вам усі необхідні плани та документи.
Проектна робота виконується на основі договору-замовлення про складання проектної документації. Фахівці рекомендують не нехтувати підписанням цього договору – за наявності претензій до розробника проекту він може стати вашою основною гарантією та головним аргументом у суперечці.
Документи для оформлення
Щоб оформити архітектурний паспорт на заміський будинок, вам знадобиться ліцензія на право будівельної діяльності та договір на будівництво будинку, проектна документація на будівництво, дозвіл адміністрації на будівництво та архітектурно-планувальне завдання.
Крім цього, не забудьте включити до пакету документів свідоцтво про право власності на земельну ділянку, завдання на проектування житлового будинку та господарських будівель, ситуаційний план у вигляді топографічної зйомки з нанесеними комунікаціями та умови приєднання до інженерних мереж. Також необхідно надати копію з генерального плану відповідної містобудівної документації, результат інженерно-геологічних вишукувань, акт про встановлення меж ділянки чи розбивку будівель та сам архітектурний паспорт.
Встановлювати прилади, обладнання та інженерні комунікації можна лише після завершення будівництва та дотримання всіх нормативів.
Підключення газу, світла, електрики, опалення та каналізації до загальних мереж відбувається після надання проектної документації. Також вам знадобиться спеціальне погодження, яке ви отримаєте після перевірки відповідності будинку чинним санітарним нормам та правилам.
